规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。张某与李某的买卖协议虽然真实，但违反了法律的强制性规定，故应认定为无效。
结论 农村宅基地买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。在本案中，由于张某是城镇居民，与李某达成的宅基地买卖协议违反了法律的强制性规定，故该协议无效。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。因此，李某应返还张某已支付的10万元宅基地款，张某也应归还宅基地。
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